Datça'da arsa ve tarla alırken imar durumu ne demek?
İmarsız tarla, zeytinlik, tarım alanı imarlı, konut alanı imarlı ve turizm alanı imarlı: portföyümüzdeki tür etiketlerinin her biri ne anlama gelir, hangisinde ne yapılabilir, neyi kimden sormalı.
Datça'da satılık arazilerin büyük kısmı ilanlarda "tarla" olarak geçer; bir kısmı "imarlı arsa"dır, bir kısmı "tarım alanı" ya da "turizm imarlı" diye etiketlenir. Bu etiketler süs değil, parselin üzerinde ne yapılabileceğini belirleyen hukuki durumun kısaltmasıdır. Aşağıda her birinin genel düzeyde ne anlama geldiğini anlatıyoruz. Yapılaşma oranı, asgari parsel büyüklüğü gibi rakamlar yazmıyoruz: bunlar plan notlarına ve mevzuata göre değişir, kesin bilgi belediyenin verdiği imar durumu belgesindedir.
Önce iki kavram: tapu niteliği ve imar durumu
Tapu kaydı parselin niteliğini söyler: tarla, bağ, zeytinlik, arsa, bahçe. İmar durumu ise parselin belediyenin imar planında nerede durduğunu söyler: plan dışında mı, plan içindeyse hangi kullanıma ayrılmış. İkisi farklı kaynaklardan gelir ve ikisi birden okunmadan bir arazinin ne olduğu anlaşılmaz. Biz her arsa ve tarla ilanında önce Tapu ve Kadastro parsel sorgusunu yapıyor, sonra imar durumunu soruyoruz.
İmarsız tarla
Portföyde Tarla etiketiyle geçen ilanlar bu gruptadır. İmar planı dışında kalan tarım arazisidir; üzerinde yapı yapmak imar mevzuatı ve tarım arazilerinin korunmasına ilişkin kurallarla sınırlıdır. Tarımsal amaçlı yapı için bile izin süreci vardır ve her parsel için sonuç farklıdır. Bu tür parseller çoğunlukla tarımsal kullanım, bağ-bahçe ya da uzun vadeli bekleme amacıyla alınır; "ileride imara açılır" beklentisi bir tahmindir, taahhüt değildir ve biz bunu ilan metnine yazmayız.
Zeytinlik
Tapuda niteliği zeytinlik olan parseller ayrı bir korumaya tabidir; yapılaşma ve ağaç sökme ciddi kısıtlarla sınırlıdır. Portföyde ayrı bir etiketi yoktur, tarla ilanlarının tapu niteliğinde ya da açıklamasında geçer. Zeytinlik alırken tapu niteliğine ve ilgili kurumların görüşüne bakılır; bu parseller çoğunlukla tarımsal kullanım ve bağ-bahçe amacıyla değerlendirilir.
Tarım alanı imarlı
Portföyde Tarım Alanı etiketi. Parsel imar planının içindedir ama plan onu tarımsal niteliği korunacak alan olarak işaretlemiştir. Plan notları tarımsal amaçlı yapıya belirli koşullarla izin verebilir; hangi koşullarla, belediyeden alınan imar durumu belgesinde yazar. "İmarlı" kelimesi burada konut yapılabileceği anlamına gelmez; bu ayrımı ilanda açıkça belirtiriz.
Konut alanı imarlı
Portföyde İmarlı Arsa etiketi. İmar planında konut kullanımına ayrılmış parseldir. Yapılaşma koşulları (yapı yoğunluğu, yükseklik, çekme mesafeleri, asgari parsel büyüklüğü) imar durumu belgesinde ve plan notlarında belirlenir; inşaat için ruhsat belediyeden alınır. Aynı mahallede iki imarlı arsa farklı yapılaşma koşuluna sahip olabilir; bu yüzden fiyat karşılaştırması yalnız metrekare üzerinden yapılmaz.
Turizm alanı imarlı
Portföyde Turizm İmarlı etiketi. Plan kararı turizm tesisi kullanımıdır; konut için değildir. Hangi tür tesise, hangi koşullarla izin verildiği plan notlarında yazar. Bu parseller yatırımcı için ayrı bir kategoridir ve alım kararı imar durumu belgesi ile plan notları birlikte okunmadan verilmemelidir.
Portföydeki turizm imarlı parseller →
Ne soruyoruz, neyi nereden alıyoruz
- Ada-parsel ve alan: Tapu ve Kadastro parsel sorgusu. İlandaki metrekareyle tapudaki alan tutmuyorsa ilan düzeltilir.
- Tapu niteliği ve takyidat: tapu kaydı; hisseli parselde hisse oranı ve hissedar sayısı ilana yazılır.
- İmar durumu: belediye. Plan içi/dışı, kullanım kararı ve yapılaşma koşulları buradan.
- Zeytinlik ve tarım arazisi kısıtları: ilgili kurumların görüşü.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir. Satın alma sürecinin bütünü için Datça'da mülk alırken 7 adım yazısına, mahalle bazında yayındaki portföy için aylık portföy okumasına bakabilirsiniz.